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「余額寶開通」美國房地產市場:房價高漲將拖累三季度經濟增速

相比美國經濟發展總體的強大表現,現階段美國房地產消費市場已成為困擾美國經濟發展的薄弱環節。房地產消費市場的不振與美國經濟發展的強大形成了獨特的對比。作為一個國家所

相比美國經濟發展總體的強大表現,現階段美國房地產消費市場已成為困擾美國經濟發展的薄弱環節。房地產消費市場的不振與美國經濟發展的強大形成了獨特的對比。作為一個國家所經濟發展的最重要樞紐, 房地產消費市場的低迷或將對經濟發展增長前途造成拖累。“如果顧客不購買摩托車和房屋,那么我們將不會獲得3%的經濟發展可持續性增長。” 三菱日聯金融集團(MUFG)總監國際金融經濟學者史蒂芬·拉普基(Mike Rupkey)表示。現階段美國房地產消費市場的低迷,感到被迫擔心美國三季度經濟發展增長是否能延續二季度的不俗表現。



從目前為止的狀況看,房屋供給相當嚴重緊缺、房價和房屋抵押貸款利率的上升成為令房地產消費市場困難重重的最重要負面影響環境因素。芝加哥資產該協會(NAR)公布的統計數據顯示,美國9月成屋賣出總人數年化515萬戶,9月成屋賣出年化環比下滑3.4%,已連續6個月下降。



究其原因,可供轉售的房屋供給緊缺成為了最重要推手。在房屋供給源嚴重不足的情況下,房價被更進一步推高,這令有購房打算的群體持觀望立場。美國房地產與租賃的平臺Zillow的統計數據顯示,盡管下降速率早已大幅度放緩,但去年6月與今年同期相比房源依然減少了4.8%。此外,受到風暴“佛羅倫斯”的負面影響, 9月房屋開工年率下降5.3%,經季節變更后為120.1萬戶。



房屋供給緊缺的一個直接影響,就是推動了房屋價錢的上漲,而房價的上漲則在一定高度上對于顧客的購房需求造成抑制。此外,隨著貨幣政策停滯收緊財政政策,采取漸進加息的財政政策方向,美國房屋抵押貸款利率也處于停滯攀升的穩定狀態中。有經濟學者表示,自2012年房價觸底以來,到迄今為止,美國全省房價上漲早已超過50%,房價的較慢上漲早已拖累了房地產消費市場。與此同時,美國抵押貸款金融家該協會(EMBA)10月17日的月度調查報告顯示,美國30年期抵押貸款平均值利率上升至2011年2月以來的最低水準,達到5.10%。美國9月底二手房銷售量降至近3年來最低水平,這也從一定高度上顯示出,房價以及抵押貸款生產成本的上升或將拖慢顧客入市的腳步。



事實上,在現在的幾年中,抵押貸款利率仍然處于近代高位水準,購房者對于月供尚可承受。然而,自2018年開年以來,抵押貸款利率則呈現逐步上升形勢。 Zillow高階經濟學者亞當·努迪(Adam Terrazas)表示,抵押貸款利率出現顯著的上升發展趨勢,意味著人們廣泛買得起的抵押貸款利率時期就要走到近代起點。在這種情況下,一些正享受著較高抵押貸款利率的房主不會選擇將房屋翻新而非新的購買房屋,較低的抵押貸款利率對他們的國民生產總值略有限制。



例外的是,對于任何一個國家所的購房者而言,房價和抵押貸款利率都是其在準備購房時需要考慮的關鍵因素。每個月需要還貸的額度甚至可以對其貧困總質量造成關鍵性的負面影響。因此,若購房者的收入可以得到提高,那么也就是說將在一定高度上減輕其還貸輿論壓力。從目前為止的狀況看,美國勞力消費市場停滯收緊,就業人口處于上升通道,犯罪率在9月底堪稱降至3.7%的近代高位水準。更最重要的是,平均值時薪也出現了保守上漲。



有研究認為,有一種狀況是,停滯的薪水增長將增加顧客袋子中的經費,并且更進一步導致來年秋季房地產消費市場關鍵性賣出季賣出的反彈。然而,也有一種看法認為,盡管薪水早已上漲,但仍不足以趕上房價時至今日的增長。根據抵押貸款統計數據該公司White Walker Corporation的統計數據,自今年年初以來,購買平均價格住宅區的月度支付額增長了16%。亞當·努迪表示,顧客對于抵押的可負擔性相比以前的時間尺度輿論壓力極大。



例外的是,除美國勞力消費市場強大以及經濟發展增長前途悲觀帶動了薪水增長外,美國川普中央政府于今年實施的減稅也是一項關鍵性的政策性環境因素。今年12月通過的《減稅和就業修正案》對抵押貸款抵扣等多項抵扣做了限制性明確規定,同時提高了國際標準抵扣額。稅賦進行改革使得這一部分中產階級的收入相應增加,從而推動2018年的消費者、存款和融資。



例外的是,大規模減稅導致收入的增加,一般來說將有利于刺激消費者。然而,Zillow的研究顯示,有研究員認為,在美國經濟發展全速前進的情況下減稅,不會增加將來5年美國經濟發展低迷的可能性,并且將推動貨幣政策加快提高利率的節拍。“稅賦進行改革提高了國際標準抵扣額,2018年美國群眾袋子里的錢增多,這會刺激消費者,也有助于搬進者更慢攢到首付。但長年前途堪憂。有人擔心,在這一經濟周期結點上減稅,無異于火上澆油,可能將造成經濟過熱。” 亞當·努迪說。

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